Cooperativas habitacionais tornam-se alternativa para a aquisição de imóveis por preços mais atrativos

Publicado em: 20 julho - 2021

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Associados de cooperativas habitacionais conseguem comprar unidades residenciais pelo preço de custo, já que empreendimento é livre de alguns encargos e dos lucros de incorporadoras. Saiba das vantagens, regras e o perfil necessário para ser um cooperado

O crescimento de cooperativas habitacionais na construção de condomínios residenciais tem sido significativo nos últimos anos, em Goiás. Livre de várias taxas e encargos (ITBI e comissão de corretores, entre outros) e dos lucros que as incorporadoras recebem por todo o trabalho que desenvolvem, o custo final de um imóvel construído por uma cooperativa habitacional que seja eficiente e atenta aos imprevistos inerentes à atividade pode ser até 40% menor que o de um imóvel disponível no mercado e que tenha sido edificado por uma empresa da construção civil. Atualmente, existem cerca de 30 cooperativas habitacionais registradas na Junta Comercial do Estado de Goiás (Juceg).

Tornar-se um cooperado para adquirir um imóvel de uma cooperativa habitacional pode ser um ótimo negócio, mas desde que o interessado tenha disponibilidade de arcar com as parcelas por um tempo que normalmente é bem menor que os financiamentos habitacionais tradicionais e que se certifique que a instituição seja regular.

A primeira providência a ser tomada para verificar a segurança do negócio é checar se a mesma está registrada na Organização das Cooperativas Brasileiras (OCB/GO), para ter certeza de que não se trata apenas de uma denominação, um empreendimento que não siga os princípios e valores que regem o cooperativismo. Das 30 cooperativas habitacionais registradas na Juceg, sete estão registadas na OCB/GO.

A significativa diferença de preço de um imóvel de cooperativa habitacional faz com que um cooperado, mesmo já tendo adquirido um imóvel por esse modelo de negócio, repita a experiência, quando sente que fez parte de um empreendimento bem-sucedido, em que teve voz ativa para tomar as decisões que o grupo de cooperados considerou as mais acertadas em cada fase da obra, visando à melhor qualidade custo-benefício.

Mas há outras características que também devem ser observadas. Segundo o presidente do Sistema OCB/GO, Luís Alberto Pereira, o cooperado precisa se certificar de que ele é, junto aos demais cooperados, o dono de cooperativa. Ou seja: tem que ter voz ativa nas assembleias, ter poder de decisão igual ao demais cooperados nas resoluções da cooperativa.

Luciano Corrêa Caldas, diretor Administrativo da Cooperativa Habitacional Oásis e diretor Financeiro da Cooperativa Habitacional M137, acrescenta que o primeiro documento que um cooperado deve receber quando decide por sua adesão ao empreendimento deve ser o ato cooperativo, relativo ao empreendimento. A cooperativa habitacional é sempre registrada na junta comercial e é regida por um estatuto social, no qual constam todos os direitos e deveres dos cooperados.

A estrutura interna de uma cooperativa é composta por três órgãos sociais básicos. O primeiro é a Assembleia Geral dos associados, que deve se realizar ordinariamente uma vez por ano e extraordinariamente, quando houver necessidade. O segundo é o seu órgão de administração, que pode ser composto por uma diretoria ou por um conselho de administração. O terceiro é o seu conselho fiscal, a quem cabe a responsabilidade de fiscalizar a administração da cooperativa. O conselho é composto por três membros efetivos e três suplentes (art.56 da Lei nº 5764/71).

Investir em um imóvel construído por uma cooperativa habitacional tem muitas vantagens, mas também inclui pontos de atenção para quem decide adquiri-lo. Por exemplo: este segmento represente um nicho de mercado voltado para um perfil específico: o investidor precisa ter capacidade financeira para quitação do imóvel em pouco tempo (cinco ou seis anos, geralmente).

Outro fator a ser ponderado: por ser uma obra a preço de custo, nos empreendimentos construídos por cooperativas habitacionais, não é possível definir previamente o preço final da unidade habitacional ao cooperado, já que há uma série de variáveis e imprevistos, como a alta dos materiais de construção verificada no Brasil desde o ano passado. Também não há um grupo incorporador para arcar com um eventual prejuízo.

Mas há formas de lidar com imprevistos, para que não haja perdas do valor investido. “Se o custo de construção se elevar muito e os cooperados chegarem à conclusão, em assembleia, que não é possível seguir adiante, o terreno ou o empreendimento já iniciado pode ser disponibilizado para a venda no mercado e cada um dos cooperados recebe a sua parte, com as correções, se houver”, explica Adonídio Júnior, diretor-administrativo da Cooperativa Habitacional T-29.

Outro aspecto que demanda atenção na aquisição de cotas de um empreendimento construído por cooperativas habitacionais é o autofinanciamento. Como os cooperados não buscam o sistema financeiro para financiar o imóvel, isso limita o público que tem acesso a esse tipo de empreendimento. O valor da entrada, por exemplo, representa de 10% a 15% do valor final estimado do empreendimento.

A inadimplência, no entanto, ao contrário do que se possa imaginar, não costuma ser um problema. Isso porque o cooperado que não quitar as parcelas por mais de dois meses seguidos pode ser demitido, caso não regularize a situação, e dar lugar a outro cooperado, com a retenção, em favor da cooperativa, de 30% do valor pago. Por esse motivo, dificilmente ocorrem casos de inadimplência, afirma Luciano Corrêa.

Cooperativa x SPE e SCP

Cooperativas habitacionais são diferentes de Sociedades em Conta de Participação (SCP) e de Sociedades de Propósito Específico (SPE). A SCP é um recurso muito utilizado por incorporadoras para realizar o empreendimento ao levantar capital por meio de investidores. No mercado imobiliário e de construção civil, a SPE é utilizada pelas incorporadoras, devido a diversas vantagens, como o favorecimento da competitividade no setor. Entre os seus atrativos, destaca-se a otimização e divisão de custos, uma vez que conta com a participação ativa de empresas e sócios.

Assim como as cooperativas habitacionais, SCPs e SPEs têm vantagens e desvantagens, assim como os imóveis construídos de forma convencional, por incorporadoras. Cabe aos interessados em adquirir um imóvel conhecer as diferentes modalidades disponíveis no mercado e escolher aquela que considera mais adequada ao seu perfil.

Vantagens:

  • Custo reduzido para construção e aquisição (menor tributação)
  • Menor burocracia
  • Baixa inadimplência
  • Entrada de 10% a 20% do valor do imóvel
  • Qualidade dos empreendimentos
  • Tempo médio de entrega do imóvel: 4 anos (entre projeto e entrega das chaves)
  • Cooperados são donos do empreendimento, influenciam nas decisões do empreendimento
  • Não há risco do empreendimento paralisar por insolvência da incorporadora/construtora

Pontos de atenção:

  • Não há como antecipar o custo final do imóvel, que pode sofrer variação durante o empreendimento
  • Não tem grupo incorporador para garantir eventuais prejuízos com o empreendimento (rateado entre os cooperados). Por outro lado, a falta de vínculo com incorporadoras ajuda a baratear o preço do imóvel
  • Não há financiamento imobiliário (cooperado tem de pagar as parcelas e balões em prazo médio de 50 meses)
  • Obra tem início geralmente depois de 50% do fundo formado (usado para custear o empreendimento)

Características da cooperativa habitacional

  • Uma cooperativa habitacional possui no mínimo 2O integrantes, que tenham elaborado os estatutos e os aprovado em Assembleia Geral de constituição.
  • O segundo aspecto a caracterizar a existência de uma cooperativa é o ingresso dos cooperados mediante subscrição, por eles, de quota ou quotas-partes do capital social, o que pressupõe a participação societária de todos os cooperados, como donos que são da cooperativa.
  • O terceiro elemento é a criação, pelos estatutos, de seus órgãos sociais e o efetivo controle deles pelos próprios cooperados.
  • As assembleias não só devem existir formalmente, como efetivamente se realizar, e serem controladas, em nível das decisões a serem tomadas, pelos próprios cooperados.
  • Os membros dos órgãos de administração e do conselho fiscal devem ser cooperados eleitos, com o objetivo efetivo e real de adquirirem imóvel próprio para si, pelo sistema da cooperativa.
  • Se a entidade que se apresenta como cooperativa não estiver sendo controlada pelos próprios cooperados, mas, sim, por terceiros estranhos ao quadro social, formal ou efetivamente, esta não se configura como uma verdadeira cooperativa.

Fonte: G1


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